Wie Sie Ihre Immobilienrendite korrekt berechnen

Immobilienrendite berechnen. Wie kalkulieren Sie richtig? Und worauf müssen Sie bei der Bewertung achten? Bei der Wahl einer zugkräftigen Geldanlage sind Immobilien oft eine gute Wahl. Die Wertbeständigkeit und die regelmäßigen Einnahmen eines Mehrfamilienhauses bzw. eines Wohn- und Geschäftshauses können für Investoren mitunter deutlich attraktiver sein, als so manches Angebot auf dem Kapitalmarkt. ?

Damit man erkennen kann, ob sich eine Investition in eine Immobilie lohnt, ist es notwendig, die Rendite der Immobilie im Voraus zu berechnen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen aber nicht nur, wie Sie bei der Berechnung einer Immobilie vorgehen. Sie erhalten auch einen Überblick über die wesentlichen Faktoren, die bei einer Bewertung eine Rolle spielen und in die Begutachtung einer Immobilie in jedem Fall mehr oder weniger einfließen.

Wie berechne ich die Verzinsung?

Um die Immobilienrendite berechnen zu können genügt zunächst eine einfache Formel:

• Jahresnettokaltmiete ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in Prozent.

Nehmen wir an, die Immobilie liegt am Rande einer Großstadt an einer Hauptverkehrsstraße und kostet 940.000 EUR. Die Maklerprovision in Höhe von 6,25 Prozent ist im Kaufpreis bereits enthalten. Ebenso die Grundsteuer sowie die Kosten für Notar und Gericht.

Das Objekt befindet sich in einem sehr guten Zustand. Eine Renovierung ist daher nicht erforderlich. Die jährlichen Mieteinnahmen von diesem Objekt liegen bei 71.000 EUR.

Die jährliche Immobilienrendite beträgt in diesem Beispiel satte 7,5 Prozent.

Diese Zahl ist die Bruttorendite. In der Realität müssen Sie nun noch die Bewirtschaftungskosten abziehen, um die Nettorendite zu erhalten. Bei den meisten Objekten liegen die Bewirtschaftungskosten bei 20% der Mieteinnahmen. In unserem Falle sind es pro Jahr 14200 EUR. Die Nettorendite berechnet sich nun, indem wir das Jahresnettomietergebnis durch den Kaufpreis plus die Kaufnebenkosten teilen. Also Jahresnettoeinnahmen ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). In unserem Beispiel rechnen wir also: 71.000 ÷ (940.000) = 6 Prozent. Die Nettorendite des Mehrfamilienhauses in unserem Beispiel beträgt also sechs Prozent pro Jahr.

Im Vergleich zu anderen Anlageformen sind sechs Prozent eine solide Verzinsung. Und das bleibt auch so, wenn man die attraktive Lage des Standortes der Immobilie berücksichtigt. Je nachdem über wie viel Kapital Sie verfügen, kann sich die Investition in eine Immobilie also lohnen.

Kreditfinanzierung mit berücksichtigen.

Im Regelfall finanzieren Investoren den Kaufpreis einer Immobilie nicht komplett aus eigenen Mitteln. Stattdessen finanzieren sie einen beträchtlichen Teil mit einem Kredit einer Bank. In unserem Beispiel rechen wir damit, dass 280.000 EUR des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden. 660.000 EUR gewährt die Bank durch einen Kredit. Diese Faktoren wirken sich natürlich auf Nettorendite aus. Wenn Sie die Immobilienrendite berechnen möchten, müssen Sie also die Kosten für Zinsen und Tilgungsraten mit einbeziehen. Die Kreditrate wird in unserem Beispiel mit 3 Prozent angesetzt.

Die Zinsen betragen also 19.800 EUR pro Jahr. Abzüglich der Zinsen verdienen Sie mit der Immobilie in unserem Beispiel 51.200 EUR pro Jahr. Das ist das Nettoobjektergebnis nach Zinsen.

Der Leverage-Effekt

Finanzielle Freiheit ist der Traum eines jeden Investors. Sein Geld so anzulegen, dass das Vermögen sich konstant vermehrt sollte das Ziel sein. Das Immobilieninvestment kann Sie diesem Traum ein beträchtliches Stück näher bringen.

Die Formel dazu lautet:

• Nettoobjektergebnis ÷ Eigenkapital = Eigenkapitalrendite in Prozent.

In unserem obigen Beispiel liegt die Eigenkapitalrendite bei satten 18,28 Prozent. Unsere Rechnung: 51.200 ÷ 280.000 = 18,28 %.

Wie kann das sein?

Man nennt das den Kredithebeleffekt (Leverage-Effekt). Voraussetzung hierfür ist, dass die Netto-Rendite des Objektes höher liegt, als der Fremdkapitalzins des Bankdarlehens. Wenn Sie geschickt vorgehen und eine gute Bonität haben, können Sie den Kreditanteil bei Ihrer Bank sogar erhöhen. Sie müssten dann weniger eigenes Kapital zur Finanzierung einsetzen oder könnten sogar über den Kauf mehrere Objekte nachdenken.

Wie bei jedem Investment besteht auch hier natürlich ein Restrisiko. Bleibt die Immobilienrendite nicht konstant über dem Fremdkapitalzins, schmälert das Ihren Gewinn. Im schlimmsten Falle entwickelt sich die Immobilie negativ. Das bedeutet die Einnahmen fallen deutlich ab und liegen unter dem Fremdkapitalzins. Dann würden sich die Verluste gleicher Weise potenzieren. Der Hebeleffekt wirkt nämlich auch in negativer Richtung. Damit dies vermieden wird, ist, eine solide Einschätzung der Immobilie und ein Kredit zu guten Konditionen enorm wichtig. Es hilft auch, den Immobilienmarkt vorab zu beobachten und anhand einiger Exposées erst einmal Kalkulationen zu üben.

Noch einmal zusammengefasst:

Die gewichtigsten Kennzahlen beim Kauf einer Immobilie sind die Nettokaltmiete, die Bruttomiete, die Betriebskosten, Aufwendungen für die Instandhaltung. Aber auch die Kosten für die Hausverwaltung, das Mietausfallwagnis (wenn ein Mieter mal nicht zahlt). Auf dieser Basis lassen sich dann die Brutto- und die Netto-Rendite sowie das Nettoobjektergebnis errechnen. Weitere Parameter sind der Kaufpreis des Immobilienobjektes. Die Kaufnebenkosten wie Courtage für den Makler, Grundsteuern, Notariats- und Gerichtskosten. Bei den meisten Immobilienkaufpreisen ist die Courtage übrigens schon im Angebotspreis enthalten. Achten Sie trotzdem auf korrekte und faire Berechnungen. Üblicherweise kann man den Kaufpreis auch noch etwas verhandeln. Nutzen Sie gerne das Know-how der Future Construct AG. Wir zeigen Ihnen selbstredend, wie eine positive Immobilienfinanzierung gelingen kann. Denn auch die Zinsen, Steuern aus Vermietung, die Gesamtrendite und die Eigenkapitalrendite sind wichtige Faktoren bei der Berechnung einer Immobilienfinanzierung.

Chancen und Risiken durch die Cash-Flow-Berechnung einschätzen.

Besitzen Sie eine gute Bonität, wird Ihr Bankberater den Kreditrahmen zur Immobilienfinanzierung großzügig bemessen. Dennoch muss auch der Berater mitrechnen, um eine solide Finanzierung zu gewährleisten. Dafür gibt es die Cashflow-Analyse. Mit der Berechnung des Cashflows sieht man den Überschuss, der nach Abzug der Ausgaben übrig bleibt. Daran lässt sich erkennen, wie Liquide ein Investor noch ist. Der Eigenkapitalanteil in unserem Beispiel lag bei 280.000 EUR. Das Nettoobjektergebnis, also der Cashflow lag bei 51.200 EUR. Der Bankberater kann dadurch abschätzen, ob Sie auf absehbare Zeit Ihren Kredit stemmen können. Das ist sehr wichtig, für die positive Einschätzung der Investition.

Kriterien bei der Wertermittlung

Jede Immobilie hat individuelle Charakteristika, die bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Am Ende fließen alle Faktoren in das Gesamtergebnis mit ein. Auf folgende Punkte kommt es dabei an:

1. Lage – Liegt die Immobilie zentrumsnah und verkehrsgünstig, wird sie höher bewertet als eine Lage am Stadtrand oder gar abgeschieden in einem Vorort mit schlechter Verkehrsanbindung. Grund dafür ist die Nachfrage nach zentralen und gut erreichbaren Objekten. Die Nähe zur Stadt, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte in unmittelbarer Nachbarschaft, gute Anbindung an den Nah- und Fernverkehr und auch die öffentlichen Verkehrsmittel sowie die Angebote an Naherholung spielen eine große Rolle. Die Lage eines Hauses kann nicht verändert werden. Darum ist dies ein gewichtiger Punkt, der die Bewertung der Immobilie entscheidend beeinflusst.
2. Marktsituation – Nicht nur die Lage beeinflusst den Kaufpreis. Durch sie bedingt entscheidet sich auch die Marktsituation. Hier regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Je mehr Immobilien auf dem Markt erhältlich sind und je weniger Nachfrage herrscht, umso geringer werden die erzielten Preise ausfallen. Entscheidend hierfür ist die lokale Situation vor Ort. Sind aktuell viele attraktive Immobilien zu verkaufen? Sind viele Investoren vor Ort aktiv, die entsprechende Immobilien kaufen? Oder bleiben die Häuser lange auf dem Markt, bevor sie endlich einen Käufer finden? Zu lang auf dem Markt befindliche Immobilien drücken den Preis mitunter wesentlich. Allgemein geht der Trend zum Wohnen in urbanen Lebensräumen. Je kürzer der Weg vom Wohnort zur Arbeitsstätte und zu den Freizeitangeboten, desto höher die Nachfrage. Darum steigen die Immobilienpreise in den Ballungsräumen seit Jahren immens, während die Preise in den ländlichen Gegenden stagnieren.
3. Baujahr und Fläche– Raumaufteilung und Grundriss des Gebäudes sind ebenso maßgeblich, wie der Zustand der einzelnen Räume wie auch des gesamten Gebäudes. Logischerweise führt mehr Fläche auch zu höheren Mieteinnahmen, da mehr Wohneinheiten vermietet werden können. Auch die Art und Weise der Räume spielt eine gewichtige Rolle beim Kaufpreis. Je großzügiger der Schnitt und je flexibler sich die Räume nutzen lassen, umso besser. Erst rechts, Wenn sich einzelne Wohnungen auch gewerblich nutzen lassen. Natürlich fließt auch das Baujahr des Gebäudes in die Bewertung des Gutachters mit ein. Ist ein Gebäude schon sehr alt, steht es möglicherweise unter Denkmalschutz. Was wiederum bedeutet, dass gewisse Auflagen bestehen die zu Einschränkungen und Auflagen bei Sanierungen und Renovierungen führen können. Auch die beim Bau verwendeten Materialien können anhand des Alters bestimmt werden. In manchen alten Häusern sind auch die elektrischen Leitungen nicht auf dem neuesten Stand. Was Investitionskosten des neuen Besitzers zur Folge haben kann. Darum muss zwingend auch das Alter des Objektes beim Ertragswertverfahren berücksichtigt werden.
4. Zustand und Alter – Ein sehr wichtiger Punkt ist der Zustand eines Objektes. Sowohl aus bautechnischer, als auch aus energetischer Sicht. Erfüllt das Gebäude alle modernen Standards? Oder muss in absehbarer Zeit in die Erhaltung der Nutzungsdauer des Hauses investiert werden? Durchgeführte Sanierungen, besonders was die Energieeffizienz betrifft, führen zu Wertsteigerungen. Denn gerade bei den Kosten für die Energie lassen sich große Einsparungen erzielen. Aber auch die Dämmung des Hauses ist entscheidend. Ist das Haus nach modernen Standards nicht optimal gedämmt, führt dies vor allem im Winter zu Wärmeverlusten, was die Heizkosten in die Höhe treiben kann. Gerade bei älteren Häusern führt schlechte Wärmedämmung aber auch zu weiteren Mängeln, wie beispielsweise Schimmel. Werfen sie deshalb einen genauen Blick in den Energieausweis des Hauses und machen Sie auch eine örtliche Begehung, um einen persönlichen Eindruck von diesen Faktoren zu bekommen. Nehmen Sie dazu ruhig einen Immobilienmakler oder Handwerker mit. Der geschulte Blick eines Fachmanns kann Ihnen viel Geld ersparen.
5. Ausstattung – Auch die Ausstattung des Hauses ist von Bedeutung. Das Alter und Modell der verbauten Heizungsanlage ist ebenso relevant, die wie Art der Fenster. Auch die Qualität der Wärmedämmung verwendete Bodenbeläge und die Zustände der Bäder haben Einfluss auf die Immobilienbewertung. Ein Haus mit einer modernen umweltschonenden Heizung wird einen höheren Kaufpreis erzielen, als ein vergleichbares Haus mit Ölheizung. Auch die Ausstattung der Küchen hat Einfluss auf den Kaufpreis. Sind die Einbauküchen mehr als 20 Jahre alt, wird sich dieses ebenfalls preismindernd auswirken.
6. Rechtlicher Rahmen– Ein weiterer Punkt, der bei der Bewertung von Immobilien eine Rolle spielt, ist der rechtliche Rahmen. Steht das Haus beispielsweise auf einem Grundstück, das Dritten ein Wegerecht einräumt, wird es weniger Wert sein, als wenn das Grundstück nur für den Eigentümer zugänglich ist. Gleiches gilt, wenn die Immobilie auf gemietetem Grund steht. Eine Immobilie mit zugehörigem Grundstück, ist immer mehr wert.Liegt das Objekt in einem Sanierungsgebiet könnten Erschließungskosten für den Ausbau der angrenzenden Straße oder der Gehwege fällig werden. Solche Optionen haben ebenso Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie, wie Streitigkeiten mit bestehenden Mietern. Auch der Denkmalschutz kann ein Faktor sein. Steht das Haus unter Denkmalschutz kann dies Konsequenzen für möglicherweise anstehende Renovierungsarbeiten haben. Wenn die Fenster nicht einfach ausgetauscht werden dürfen, sondern bestimmten Anforderungen entsprechen müssen, kann dies schnell zu erhöhten Kosten bei der Renoviertätigkeit führen. Der Spielraum ist dann eingeschränkt. Werfen Sie am besten einen Blick in die bestehenden Verträge und schauen Sie genau hin, wie die Rahmenbedingungen der von Ihnen favorisierten Immobilie sind.Haben Sie all diese Faktoren genau erörtert, so sind Sie im Besitz einiger wichtiger Anhaltspunkte, die Ihnen bei der weiteren Bewertung der Immobilie gut Dienste leisten. Eine realistische Einschätzung eines Gebäudes sowohl bei der Lage der Immobilie, als bei Zustand und Ausstattung ist ein gewichtiger Baustein bei der finanziellen Taxierung.

Wie berechne ich den Wert einer Immobilie?

Die Immobilienrendite berechnen ist also gar nicht so schwer. Jetzt fragen Sie sich sicherlich, wie Sie denn den Wert einer Immobilie berechnen. Davon hängt schließlich alles ab. Verspricht Ihnen das Exposé eine Immobilie das blaue vom Himmel, ist Vorsicht geboten. Nicht selten zahlen Investoren dann einen zu hohen Kaufpreis, oder die Entwicklung der Einnahmen entspricht nicht der Realität. Solche Stolperfallen gefährden eine solide Finanzierung. Darum ist es wichtig, den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Ein fachlich versierter Immobilienmakler, der den Immobilienmarkt vor Ort kennt, kann Ihnen dabei gute Dienste leisten. Damit Sie dennoch verstehen, worauf Sie bei der Bestimmung des Wertes einer Immobilie achten müssen, erklären wir Ihnen jetzt die Vorgehensweise.

Die Maklerformel: Mit dem Multiplikator die Wertbestimmung erlangen.

In der Immobilienbranche kommt vor allem der Multiplikator zum Einsatz. Damit bestimmt der Makler den Anteil der Jahresnettomiete in Prozent, den Sie die Immobilie kostet. Dazu setzt er den Multiplikator, auch Vervielfältiger genannt, ein. Um den Vervielfältiger zu erhalten, rechnen wir zunächst: Kaufpreis ÷ Nettomieteinnahmen = Vervielfältiger. Anschließend ermitteln wir mit 1 ÷ Vervielfältiger = Rendite die Rendite. Bei unserem Beispiel beträgt die Immobilienrendite netto 6 Prozent. Der Multiplikator 7,5 Prozent. Makler sprechen in unserem Beispiel davon, dass die Immobilie also das 7,5-fache der Jahresnettomiete kostet. Eine Faustregel ist übrigens, dass die Renditeerwartung besonders hoch liegt, wenn der Vervielfältiger klein ist. Allerdings lässt die Maklerformel die Nutzungsdauer der Immobile außer Acht. Das bedeutet, dass von ein unbegrenzten Nutzungsdauer des Objektes ausgegangen wird. Sanierungen und notwendige Renovierungen der Immobilie und die damit verbundenen Kosten werden bei dieser Berechnungsmethode des Verkehrswertes ignoriert. Deshalb ist der Ertrag, mit der Maklerformel berechnet, zumeist sehr optimistisch formuliert. Eine gesunde Skepsis ist bei dieser Methode deshalb angebracht.

Der Rendite-Schnellcheck:

?Für den besseren Überblick haben wir Ihnen einige Renditeerwartung mit dem Faktor 10 aufgelistet.
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• Faktor 10 11 12 13 14 15 16 17 18
• Rendite 10,0% 9,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,7% 6,3% 5,9% 5,6%

Die Alternative zur Makler-Formel: Das vereinfachte Ertragswertverfahren.

Der Ertragswert setzt sich aus der zu erwartenden Rendite des Objektes und dem Bodenwert zusammen. Etwaige Reparaturen, Renovierungen oder Sanierungen sind bei der Berechnung wertmindernd abzuziehen.
Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei sogenannten Wertgutachten zum Einsatz. Besonders bei Zwangsversteigerungen, Erbstreitigkeiten oder Insolvenzverfahren, in denen Wertgutachten angefertigt werden müssen, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Auch Banken nutzen das vereinfachte Ertragswertverfahren zum Zweck der Finanzierung. Der Sinn des Ertragswertverfahrens ist es, Immobilien realistisch zu bewerten, die dauerhaft einen Ertrag erwirtschaften sollen.

Wie Gutachter den Ertragswert berechnen.

Als erstes betrachtet der Gutachter den Bodenwert. Aufgrund der Größe des Grundstückes kann der Gutachter recht einfach den Grundstückswert ermitteln. Dazu greift er auf die Bodenrichtwerte zurück, die die Gutachterausschüsse in den Rathäusern der Städte, Bezirke und Gemeinden regelmäßig veröffentlichen. Dabei werden einige Variablen wie Bebaubarkeit, Grundstücksschnitt etc. miteinander verglichen und dann auf Preiskarten vermerkt, die die Gemeinde in Wohnlagen und Zonen mit gleichen Grundstückspreisen zuordnen.

Darauf folgt ein Blick auf die Verzinsung des Bodenwertes. Der Gutachter berechnet diesen, indem er den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Der Bodenwert beziffert den Wert des Grundstückes ohne Bebauung. Der Liegenschaftszins hingegen wird anhand von vergangenen Markttransaktionen bewertet. Er leitet sich aus der Beurteilung der Mieteinnahmen und Kapitalzinssatz ab. Je größer der Liegenschaftszins ist, umso mehr Geld muss aus dem Rohertrag für die Bewirtschaftung der Immobilie genutzt werden. Wie rechnet nun der Gutachter den Ertragswert aus?

Zunächst muss man wissen, dass der Gutachter sich nicht an der tatsächlich gezahlten Miete orientiert. Stattdessen berechnet er den marktüblichen Ertrag. Also die Summe, die ein Interessent tatsächlich für das Immobilienobjekt im aktuellen Zustand kaufen würde. Dazu hat er über die Gutachterausschüsse viele Vergleichsdaten zur Hand.

Warum wird das gemacht? Es kann schließlich sein, dass ein Vermieter die Mieten längere Zeit nicht angepasst hat. Der Wert würde dann nicht den marktüblichen Preisen entsprechen. Gleiches gilt, wenn die Mieten über dem ortsüblichen Preis liegen. Da Gutachter stets unabhängig agieren sollen, orientieren sie sich deshalb an den eigenen statistisch erhobenen Daten, die marktübliche Preise in den verschiedenen Wohnlagen beziffern.

Beim marktüblichen Ertragswert spielen noch weitere Faktoren eine gewichtige Rolle. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes beispielsweise, die angibt, wie lange eine Immobilie unter Berücksichtigung von üblichen Renovierungsmaßnahmen überhaupt wirtschaftlich betrieben werden kann. Dadurch entsteht der Ertragswertvervielfältiger, der sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer zusammensetzt.
Ist die Immobilie zum Beispiel gut in Schuss und benötigt in absehbarer Zeit keine Modernisierung, steigt der Wert der Immobilie, weil sich auch die Restnutzungsdauer erhöht.

Der Ertragswert der baulichen Anlagen plus dem Bodenwert ergeben den vorläufigen Ertragswert. Jetzt gilt es noch, die individuelle Situation zu berücksichtigen und mit dem Verkehrswert vergleichbarer Gebäude in ähnlicher Lage auf dem aktuellen lokalen Immobilienmarkt abgeglichen werden.

Ein Wort zu den individuellen Faktoren einer Immobilie: Nicht selten gibt es Mieterproblematiken, Investitionsstau oder andere mit dem Objekt verbundenen Probleme. Diese müssen auch vom Gutachter bei der Berechnung des Ertragswertes angemessen berücksichtigt werden. Das geschieht leider oft nicht in angemessener Art und Weise, weshalb man als Investor gerade in diesem Punkt acht geben sollte. Die Einschätzung des Gutachters an dieser Stelle kann den Kaufpreis extrem beeinflussen. Ein Beispiel: nehmen wir an der Mietpreis für den Wert einer Wohnung beträgt, niedrige vier Euro pro Quadratmeter, weil der Vermieter den Mietpreis nicht an den Marktwert angepasst hat. Mit einem, für dieses Beispiel einmal willkürlich gewählten Multiplikator von 15 bedeutet das 4 EUR x 12 Monate x 15 = 720 EUR pro Quadratmeter Einbuße an Wert. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern würde somit über 43.000 EUR an Wertverlust erhalten. Nur weil der Gutachter den Mietpreis berücksichtigte. Schauen Sie dem Gutachter darum stets auf die Finger, ob der die abgeschlossenen Mietverträge und den Marktwert berücksichtigt hat, oder nicht. Das Problem hierbei. Bleibt der Altmieter wohnen, kann die Miete nur gering angepasst werden. Bei Neuvermietung wiederum greift neuerdings die Mietpreisbremse, die in vielen Bundesländern zum Schutz des Wohnungsmarktes eingeführt wurde. Von daher können Sie die Miete nicht beliebig erhöhen.

Hier nun die komplette Berechnung des Ertragswertes anhand unseres Beispiels:

• a) Bodenwert: 300 m2 x 500 EUR pro m2 = 150.000 EUR.
• b) Bodenwertverzinsung: 150.000 EUR x 5 % = 7.500 EUR.
• c) Jahresrohertrag: 71.000 EUR.
• d) Bewirtschaftungskosten (in der Regel 20% der Mieteinnahmen): 14.200 EUR.
• e) Marktüblicher Jahresreinertrag der Immobilie: 71.000 – 14.200 = 56.800 EUR.
• f) Marktüblicher Jahresreinertrag der baulichen Anlagen: 51.200 – 7.500 = 43.700 EUR.
• g) Ertragswert der baulichen Anlagen: 43.700 x 14,59* = 637.538 EUR.
  (* Multiplikator bei 25 Jahren Restnutzungsdauer und 5 % Liegenschaftsszins)
• h) Vorläufiger Ertragswert: 637.538 + 150.000 EUR = 787.583 EUR.
• i) Ertragswert; 787.583 – 15.000 EUR* = 772.583 EUR.
  ?(*der Liegenschaftsszins wurde auf 15.000 EUR bewertet, unter der Annahme das am Objekt kaum Renovierungen notwendig sind und die Mieten dem Marktüblichen entsprechen).

Bei unserer Berechnung fällt Ihnen sicher auf, dass die Bewertung des Ertragswertes deutlich von der Verkaufssumme abweicht. Während unsere Berechnung ergab, dass die Immobilie 772.583 EUR wert ist, möchte der Verkäufer 940.000 EUR haben.

Es lohnt sich also, angebotene Immobilien im Voraus immer genau einzuschätzen. Zwar müssen Sie dazu einige Details in Erfahrung bringen. Das Nachrechnen lohnt sich aber in den meisten Fällen sehr. Unterschiede von 20 bis 30 Prozent sind am Markt keine Seltenheit. Wer hier nicht gut verhandelt, zahlt als Investor für eine Immobilie unter Umständen mehr als er müsste. Seien Sie sich natürlich bewusst, dass viele Parameter berücksichtigt werden müssen und das dieses hier nur ein fiktives, am Markt orientiertes Beispiel ist. Dennoch ist das detaillierte Hinschauen bei einem geplanten Immobilieninvestment sehr wichtig.
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