Eine junge Familie sichert sich ihre Rente mit einem Garagenhof

Dies ist die Geschichte der Familie Balaban, erzählt von Natascha Balaban. Natascha ist seit 9 Monaten in unserer Firma beschäftigt und hatte im Vorfeld keinerlei Erfahrungen mit Immobilien. Dies änderte sich schnell und resultierte in dieser schönen Erfolgsgeschichte:

“Wie alles begann
Rund 30 km nordöstlich von München und ca. 15 km südöstlich vom Flughafen München liegt Erding, eine 35.000 Einwohner Stadt, in der wir leben. Die Nähe zu München und zum Airport ist einer der Gründe, wieso die Immobilienpreise in der Gegend so enorm explodieren.

Junge Familie sucht Eigenheim
Schon mehrere Jahre waren wir für unsere kleine Familie auf der Suche nach einem passendem Eigenheim – jedoch nicht um jeden Preis. Wir haben nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gesucht und auch welche gefunden – die waren allerdings unbezahlbar.

Ist es besser selber zu bauen?
Nach einer ganzen Weile vergeblichen Suchens hatten wir uns mit dem Hausbau angefreundet, laut dem Motto: “Was nicht passt, wird passend gemacht”. Somit suchten wir nach Grundstücken, die ausreichend Platz für ein Einfamilienhaus boten. Eventuell sogar mit einer kleinen Einliegerwohnung, damit dieser Mieter uns bei der Tilgung unterstützen kann.
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Infolgedessen waren wir mit diversen Hausbaufirmen in Kontakt. Wir planten, recherchierten, rechneten und träumten. Aber dieser Traum zerplatzte schneller als uns lieb war. Die Kosten gingen für uns ins Unermessliche. Wir hätten rund 40-50 Jahre an der Immobilie abbezahlt – vorausgesetzt, die Zinsen bleiben niedrig. Auch das vorhandene Eigenkapital hätte uns hier nicht allzuviel geholfen. Mit den Kosten für das Grundstück, den Hausbau und diversen Kaufnebenkosten hätten wir mit rund 700-800.000 € rechnen müssen. Da wir leider keinen reichen Papi oder eine reiche Omi haben, die uns finanziell unterstützen können, rückte unser Vorhaben in sehr weite Ferne.

Aber wie heißt es so schön: “Hinfallen, aufstehen, Krone richten, weiterlaufen” :-)

Eigenheim oder Kapitalanlage?
Wir wären nicht wir, wenn wir unseren Traum nicht weiterverfolgen würden. Wir hatten zwei Optionen:
Option 1 wäre das Eigenheim, in dem wir wohnen würden und jeden Morgen ein ausgiebiges Frühstück auf der großen Terrasse genießen könnten, während wir den Kindern beim Spielen zuschauten. Option 2 wäre eine Kapitalanlage, das uns unsere Zukunft finanziell absichert. Denn wie wir selber feststellen mussten/ durften, stiegen die Immobilienpreise von Jahr zu Jahr an.

Beide Optionen hatten jedoch ihre Vor- und Nachteile. Entweder man wohnt in einem schmucken Häuschen, das man sein Eigen nennen darf, muss dafür aber auch für alle Kosten aufkommen und hat im schlechtesten Fall ständig Existenzängste. Wenn z.B. der Kaminkehrer kommt, sind die Rücklagen weg. Wenn irgendwann die Fenster ausgetauscht werden müssen, sind die Rücklagen erneut weg. Oder man wohnt weiterhin in einer hübschen Wohnung in guter Lage zur Miete und kontrolliert lediglich einmal im Monat die Mieteingänge, die durch die Kapitalanlage erzielt werden.

Eine Kapitalanlage soll es sein!
Die Sache wurde uns immer klarer. Wir möchten eine Kapitalanlage – egal ob nur eine Eigentumswohnung oder ein bezahlbares Mehrfamilienhaus. Wir waren uns einig, dass wir uns auf die Suche nach der besten Kapitalanlage machen werden. Es gab nur einen Punkt, in dem mein Mann und ich uns nicht einig waren: Der Standort der Immobilie!

Im Osten oder Westen?
Mein Mann hatte den Blick für das Wesentliche und fing an, im Osten nach “unserer” neuen Immobilie zu suchen. Nach seinen Recherchen war der Osten günstig und durchlebt einen enormen Aufschwung. Für ihn stand fest, dass wir dort kaufen werden. Weil es aber viel zu weit weg ist, war ich von Anfang an dagegen. “Im Falle eines Falles ist man nicht vor Ort”, “Man kann so keine Kontrolle über das Objekt haben” – das waren meine Argumente. Solange wir uns nicht einig waren, sollte auch nichts gekauft werden.

?Jetzt geht´s erst richtig los: Ich werde bei der Firma Dachmanagement & Service eingestellt
Im August 2015 begann ich bei der Firma Dachmanagement & Service Ltd. zu arbeiten. Die ersten sechs Monate war ich an der Rezeption tätig. Ich war unter anderem für den Posteingang und die Telefonanlage zuständig. Es erstaunte mich, wieviele Leute tagtäglich anriefen und mitteilten, dass sie gerne eine Garage mieten möchten. Anhand des Posteingangs konnte ich vergleichen, wie hoch z.B. die Grundsteuern bei einem Wohnhaus und wie hoch diese bei einem Garagenhof sind – glauben Sie mir, da liegen Welten dazwischen! Auch der Vergleich im Bereich Leerstand zeigte mir, dass ein Garagenhof wesentlich weniger Kopfschmerzen bereitet, als eine Wohnimmobilie.

Ich darf erwähnen, dass mein Mann und ich eine sehr intakte und wunderschöne Ehe führen. Jeden Abend tauschen wir uns aus, erzählen, was wir an diesem Tag erlebt haben, was uns beschäftigt, usw. Ein paar Wochen, nachdem ich hier zu arbeiten begann, fiel meinem Mann auf, wie positiv ich von unseren Garagenhöfen erzählte. Plötzlich waren alle Unstimmigkeiten, wie unsere Kapitalanlage aussehen sollte, relativiert. Für uns stand fest:

“Wir wollen Garagen kaufen!” 
Überstürzen wollten wir jedoch trotzdem nichts. Ich wollte noch mehr über Garagen bzw. über Immobilien lernen. Also nahm ich an unseren internen Immobilienschulungen teil. Diese bestanden aus drei Teilen und waren wirklich sehr lehrreich. Zusätzlich machten wir uns eine Liste, die alle Vor- bzw. Nachteile aufzeigt. Wir kamen zu der Erkenntnis, dass die Vorteile definitiv überwiegen. Diese Aufstellung möchte ich Ihnen nicht vorenthalten:?

Die Vorteile, Garagen als Kapitalanlage zu kaufen:

• Im Moment können Darlehen zu enorm niedrigen Zinsen abgeschlossen werden
• Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten können bei Garagen sehr hoch sein und bringen uns spürbare Steuervorteile (Die Fahrbahn schreiben wir mit 7 % und die Garagen selber noch einmal mit 5-7 % ab. Nur zum Vergleich: Eine “gebrauchte” Wohnung, also keine Neubauwohnung, kann nur mit 2 % jährlich abgeschrieben werden)
• Das Auto ist in unserer Gesellschaft einfach nicht mehr weg zu denken, somit benötigt man immer Unterstellmöglichkeiten
• Wenn jemand seine Garagenmiete unregelmäßig oder sogar gar nicht bezahlt, kann ich ihm ohne weiteres kündigen. Bei Wohnungen ist das nicht so einfach, hier gibt es das Wohnraumkündigungsschutzgesetz und vor allem eine soziale Komponente, wenn Mitmenschen ohne eine Wohnung dastehen würden
• Als Wohnungsbesitzer bekommt man alle paar Daumen lang einen Anruf von seinem Mieter “Wir haben hier einen Wasserrohrbruch – das muss repariert werden” hier würden enorme Kosten auflaufen. Oder: “Unser Rollogurt ist gerissen, weil er schon so abgenutzt war” –  Garagen haben keine Rollogurte :)
• Auch die Instandhaltungskosten sind wesentlich geringer, also bei einer Wohnimmobilie, z.B. fällt in dem Fall höchstens ein neues Dach oder ein neuer Toranstrich an, hingegen bei der Wohnimmobilie zu dem neuen Dach und neuem Hauswandanstrich auch noch neue Fußbodenbeläge, neue Badezimmerfliesen, evtl. eine neue Einbauküche oder neue Fenster anfallen.

Die Nachteile,  Garagen als Kapitalanlage zu kaufen:

• Man muss sich jeden Monat 1 – 2 Mal für ca. 1 Stunde hinsetzen und die Mieteingänge überprüfen.
• Wenn eine Garage leer steht, muss man sich um eine Neuvermietung kümmern, d.h. Anzeigen auf 1-2 Internetportalen schalten und eventuell einen Flyer in unmittelbarer Nähe des Garagenhofes aufhängen – aber auch das “Problem” hat man als Wohnungsbesitzer. Auch hier muss man sich um eine Neuvermietung kümmern.
• Im allerschlimmsten Fall müsste eine Räumungsklage vollzogen werden und im Zuge dessen das Schloss ausgetauscht werden. Aber meistens kommt man ja mit Reden weiter als mit Handeln.?

Das Sahnehäubchen
Im Dezember letzten Jahres hatte mein Arbeitgeber ein Weihnachtsangebot, das definitiv unschlagbar war: “Wir übernehmen für Sie alle Kaufnebenkosten bis 31.12.2015” – da mussten wir zuschlagen. Es fallen nämlich Notargebühren, Grundbuchamtgebühren und die Grunderwerbssteuer an. Dies kann ordentlich ins Geld gehen und darf nicht unterschätzt werden. Dies war das Sahnehäubchen, auf das wir noch gewartet hatten. Mitte Dezember hatten mein Mann und ich einen Beratungstermin bei Herrn Rainer (einer unserer Geschäftsführer).

Über unser Vorhaben war er freudig überrascht und fand es großartig. Man muss wissen, dass wir noch keine 30 Jahre alt sind und somit im besten Alter damit zu beginnen, etwas aufzubauen. Wir erzählten ihm von unserer vergeblichen Suche nach dem Eigenheim, dem Gedanken selber ein Haus zu bauen und davon, dass wir nach einer Weile auf eine Kapitalanlage umgeschwenkt sind.

Was wir mit unserem Geld machen
Er wollte natürlich einiges über uns wissen, wie z.B. ob wir schon irgendwelche anderen Altersvorsorgemaßnahmen getroffen hätten. Ja, haben wir. Und wie ich finde, sogar sehr gute. Als Beispiel haben wir jeder für sich eine Riester-Rente abgeschlossen. Hier zahlen wir monatlich einen bestimmten Betrag ein und kassieren auch noch die staatlichen Zulagen. Dann haben wir noch mehrere Bausparverträge mit verschiedenen Sparsummen. Ein Fond ergänzt das Ganze. Der Rest wandert “unter´s Kopfkissen” – ist jedoch recht unproduktiv, da sich das Geld dort eher schlecht vermehrt. Viele Leute in unserem Alter haben noch keinerlei Vorsorgen abgeschlossen und verprassen ihr Geld lieber in Discotheken und beim Shopping. Darin haben wir noch nie viel Sinn gesehen. Was nicht heißt, dass wir nicht auch unseren Spaß hatten :)

Wir möchten etwas, das uns einfach keiner mehr nehmen kann. Hierfür reichen unsere diversen Verträge aber nicht aus, denn das Geld kann und wird immer mehr an Wert verlieren – man denke z.B. an die Inflation – Immobilien verlieren niemals an Wert, im Gegenteil – der Wert steigt und steigt.

Zurück zum Beratungsgespräch. Herr Rainer klärte uns über die Vor- und Nachteile des Besitzes eines Garagenhofes auf. Natürlich hatten wir uns im Vorfeld schon einen Garagenhof ausgesucht. So konnten wir alle Eventualitäten exakt durchrechnen. “Was wäre wenn?!” Er klärte uns über die Bauweise der Garagen auf – warum wird was wie gemacht. Auch legten wir ihm unsere Vermögenswerte offen dar. So konnte er uns noch besser beraten, was unseren Einsatz an Eigenkapital angeht.

Vielleicht kennen Sie das, wenn Sie einen Termin bei einem Berater wahr genommen haben. Nach dem Termin sind Sie noch verwirrter, als Sie zuvor ahnungslos waren. Im Gegensatz dazu hat sich Herr Rainer viel Zeit für uns genommen und uns anhand von Skizzen vieles verständlicher gemacht. Es war jedes Argument nachvollziehbar. Die Firma Dachmanagement & Service hat schließlich nicht umsonst viele Wiederkäufer – das spricht für sich.

Wir kaufen einen Garagenhof!
Es stand fest: Der Garagenhof, den wir uns ausgesucht hatten, können wir bald unser Eigen nennen. Er ist voll vermietet, hat sehr gute und verlässliche Mieter und hat eine als Startkapitalanlage angemessene Garagenstückzahl.

Die nächsten Schritte verliefen reibungslos. Herr Rainer hatte uns eine Bank seines Vertrauens empfohlen und in unserem Beisein gleich Kontakt zu dem für uns richtigen Ansprechpartner hergestellt. Nun waren nur noch wenige Unterlagen einzureichen, wie z.B. eine Selbstauskunft, in der sämtliche Vermögenswerte, sowie eventuelle Schulden und die monatlichen Zahlungsverpflichtungen nachzuweisen sind; auch der letzte Steuerbescheid, sowie die letzten Gehaltsabrechnungen waren beizufügen.

Juhu! Finanzierungszusage der Bank!
Nach wenigen Tagen haben wir die erfreuliche Nachricht von der Bank erhalten: Finanzierungszusage! Wir vereinbarten einen Termin mit dem Banker, um die Darlehensverträge zu unterzeichnen.

Es ging voran – der Termin beim Notar stand an. Vorher bekamen wir natürlich einen Kaufvertragsentwurf zugesandt. Es ist von Notar zu Notar unterschiedlich, wieviel “Beamtendeutsch” der Vertrag beinhaltet – aber dieser war wirklich gut verfasst und verständlich geschrieben. Frau Karin Neulinger ist Verkaufsleiterin im Garagenbereich für die Dachmanagement. Sie ist seit Jahren in dieser Branche erfolgreich tätig und betreut die Kunden vom ersten Kontakt bis hin zum Eigentümerwechsel. Somit haben auch wir uns an Frau Neulinger gewendet, um mit ihr unseren Kaufvertrag zu studieren und bis ins kleinste Detail alle Fragen und Unklarheiten aufzuklären.

Der Notarvertrag wird unterzeichnet
Zwei Wochen später nahmen Herr Rainer und ich den Termin beim Notariat wahr. Da mein Mann verhindert war, musste er ein paar Tage später ebenfalls zum Notar und den Kaufvertrag nachgenehmigen. Dies bedeutet, er bestätigt beim Notar, dass auch er den Vertrag gelesen und verstanden hat und dem Kauf zustimmt.

Es ist vollbracht :) Unser Traum wird sich zwar erst komplett erfüllt haben, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist, aber bis dahin haben wir definitiv keine schlaflosen Nächte.

Wieso das unser Traum ist? Weil wir keine finanziellen Ängste mehr haben müssen, wenn wir an unsere Zukunft bzw. auch Rentenzeit denken. Ich möchte ganz offen sein und auch kein Geheimnis daraus machen, welche Einnahmen wir durch die Garagen haben werden:

Wenn wir die Möglichkeit zum Sondertilgen nicht nutzen, was wir uns natürlich vertraglich mit 5 % jährlich vorbehalten haben, dann wäre das Darlehen in rund 17 Jahren abbezahlt. Dies bedeutet, dass die reinen Nettomieteinnahmen in unsere eigene Tasche fließen werden. In unserem Fall sind das knapp 9.000 € jährlich = ca. 750€ monatliches Zusatzeinkommen. Das heisst, 750 € Lohn für ca. 2 Stunden Mühe im Monat, nämlich die Mieteingangskontrolle.

In rund 17 Jahren sind wir gerade einmal 45 Jahre alt und haben wohl noch um die 20 Jahre hin, bis wir in Rente gehen werden.

Unser Ziel ist es definitiv noch einen zweiten Garagenhof zu erwerben – ob in 5, in 10 oder sogar schon in 2 Jahren wird sich noch zeigen. Wenn dieser zweite Garagenhof noch einmal rund 10.000€ jährlich Mieteinnahmen abwirft, wären das rund 19.000 € jährliches extra Einkommen. Summa Summarum wären dies ca. 1600 € Taschengeld :-) monatlich.

Mit den rund 1600 € und unseren Gehältern werden wir definitiv nicht am Hungertuch nagen und auch ohne Abstriche mit den Enkelkindern in den Bayernpark fahren können. :-)

Ich kann jedem nur ausdrücklich empfehlen, in Immobilien zu investieren. Jedoch muss die Immobilie “für sich selber arbeiten”.

– Natascha Balaban