Oktober 25, 2016

Die drohende Erhöhung der Grunderwerbsteuer 2017 – Was können Sie tun?

Die drohende Erhöhung der Grunderwerbsteuer: Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kann man mehrere 1.000 Euro dieser Steuer sparen und sie manchmal ganz umgehen.
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?Die Grunderwerbsteuer ist eine hervorragende Einnahmequelle für die Bundesländer in Deutschland. 2013 nahmen sie auf diese Weise 8,4 Milliarden Euro ein. Vor diesem Hintergrund wird klar, dass die Länder ein Interesse daran haben, die Grunderwerbsteuer zu erhöhen; seit 2008 haben sie das Recht dazu, vorher war der Steuersatz auf 3,5 Prozent einheitlich festgelegt.

Für Kaufinteressenten von Immobilien in Deutschland ist dies von hoher Bedeutung, weil sie in aller Regel im notariellen Kaufvertrag zu den alleinigen Schuldnern dieser Steuer bestimmt werden. Grundsätzlich ist es Vorschrift, dass Käufer und Verkäufer seitens des Gesetzgebers zur Entrichtung dieser Steuer verpflichtet sind, die Anteile an dieser Pflicht aber untereinander regeln können. Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro werden in einem Land mit einem noch moderaten Steuersatz von 5 Prozent bereits 10.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig.

Besonders hoch fallen die Kosten aus, wenn ein Bauträger ein Grundstück erwirbt, es bebaut und weiterverkauft. Denn dann hat er für den Erwerb des Grundstücks schon Steuern gezahlt und beim Verkauf werden diese Steuern noch einmal fällig. Auf diese Weise können je nach Steuersatz für ein Grundstück in der Endrechnung 10 Prozent Steuern anfallen, bei einem ursprünglichen Satz von 6,5 Prozent sogar 13,4 Prozent.

Es ist wichtig, einen Überblick über die Situation in Deutschland zu haben, und die grundlegenden Prinzipien dahinter zu kennen, denn dann kann man manches Sparpotenzial für sich nutzen.

Sparen durch geschickte Wahl von Zeit und Ort des Kaufs

Wenn man die Pläne der Bundesländer zur Gestaltung der Grunderwerbsteuer verfolgt, kann man versuchen, seine künftige Immobilie noch vor einer Erhöhung anzuschaffen. Die nächste Änderung ist in Thüringen zum 1. Januar 2017 beschlossen: Der Steuersatz wird von 5 auf 6,5 Prozent erhöht. Im gerade gewählten Beispiel eines 200.000 Euro teuren Hauses gehen damit 3.000 Euro mehr an den Fiskus. Weitere Erhöhungen sind in Bayern und Sachsen zu erwarten, denn hier ist der Steuersatz seit 2008 unverändert bei 3,5 Prozent geblieben.
Gleichzeitig ist der Erwerb einer Immobilie in diesen beiden Ländern bezüglich der Besteuerung des Grunderwerbs noch am günstigsten. Wer die Möglichkeit hat, in verschiedenen Bundesländern zu investieren, kann sich dasjenige aussuchen, das beim Immobilienkauf zurückhaltender verdienen will.

Der Steuersatz der einzelnen Bundesländer zum Vergleich in aufsteigender Reihenfolge (Stand Oktober 2016):

Bayern und Sachsen: 3,5 Prozent
Hamburg: 4,5 Prozent
Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen: 5,0 Prozent
Berlin und Hessen: 6,0 Prozent
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent

Ein geschickter Verkäufer sitzt auf der anderen Seite des Verhandlungstisches und kann sich dort eine drohende Erhöhung sogar zunutze machen: Bei baldigem Abschluss eines Kaufvertrags ist der noch geltende, günstigere Steuersatz ein Verkaufsargument.

Sparen durch richtige Angabe des Kaufpreises

Die Grunderwerbsteuer fällt auf Grundstück und Gebäude an, nicht jedoch auf Einrichtungsgegenstände. Als Faustformel gilt: Alles, was man ausbauen und wo anders wieder einbauen kann, kann aus dem Kaufpreis heraus gerechnet werden. Dazu gehören Einbauküche, Markise, Sauna, Einbaumöbel, Gartenhäuschen und vieles mehr. Wenn im Haus für 200.000 Euro eine Einrichtung von 20.000 Euro vorhanden ist, beträgt der zu versteuernde Kaufpreis für das Haus entsprechend 180.000 Euro, der Käufer spart bei 5 Prozent Steuersatz 1.000 Euro. Wichtig ist, dass der Anteil für die Einrichtung gut dargelegt wird, am besten durch Dokumentation im Kaufvertrag. Sollten mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für die Einrichtung abgezogen werden, wird das Finanzamt oft misstrauisch und für die Höhe der abgezogenen Beträge Belege anfordern.

Ebenso können beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Instandhaltungsrücklagen abgezogen werden, denn diese sind mit dem Kaufpreis vom Voreigentümer übernommen, unterliegen aber nicht der Grunderwerbsteuer. Auch hier ist die Nennung im Kaufvertrag wichtig.

Ergibt sich wegen Mängel, einer einvernehmlichen Vereinbarung oder eines anderen Grunds eine Kaufpreisminderung im Nachhinein, wird auch die Grunderwerbsteuer entsprechend angepasst. Der abermalige Gang zum Finanzamt sollte in diesem Fall nicht vergessen werden.

Wer seine Immobilie finanzieren möchte, muss bei den genannten Abschreibungen auf den Beleihungswert achtgeben: Die Banken beleihen ein Objekt bis zu einer gewissen Grenze mit bestimmten Konditionen, darüber hinaus berechnen sie Risikoaufschläge auf den Kreditzinssatz. Wer den Wert des Gebäudes im Kaufvertrag durch Einrichtung und Instandhaltungsrücklagen mindert, senkt damit auch die Grundlage für die Berechnung der Beleihungsgrenze. Das kann im Einzelfall zu erhöhten Zinsen führen.

Sparen für Bauherren

Diejenigen, die sich als Bauherren handeln trauen, können dies bei der Grunderwerbsteuer zu ihren Gunsten einsetzen. Beim Kauf eines renovierungsbedürftigen Objekts unterliegt nur der niedrige Kaufpreis der Besteuerung, nicht aber die anschließende Renovierung. Gerade bei Denkmälern ist dies eine interessante Option, bei anderen Immobilien sollte man in den ersten drei Jahren, im sogenannten anschaffungsnahen Zeitraum, nicht zu viele Aufwendungen tätigen, da diese sonst als Herstellungskosten behandelt werden. Dann können sie nicht über ein bis fünf Jahre, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Das Potenzial kann wiederum an einem Beispiel verdeutlicht werden: Werden 50.000 Euro nicht vor dem Verkauf in Modernisierungen investiert, sondern erst danach, spart man sich bei 5 Prozent Grunderwerbsteuer 2.500 Euro.

Noch besser funktioniert dieses Prinzip beim Neubau eines Hauses. Zuerst wird ein Grundstück erworben. Auf diese Anschaffung wird die Grunderwerbsteuer fällig. Beim anschließenden Hausbau ist man dann von dieser Steuer frei, wenn der Bau klar nach dem Grundstückserwerb beginnt. Wichtig ist auch hier wieder die deutliche Darstellung im Kaufvertrag. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Grundstück und Hausbau aus einer Hand erworben werden, da das Finanzamt gerne argumentiert, dass Grundstückskauf und Hausbau einen einzigen Vorgang darstellen, was zur Besteuerung des ganzen Projekts führen würde. Die Erstellung zweier getrennter Verträge für Grundstück und Bau ist dann besonders wichtig, ebenso eine saubere zeitliche und inhaltliche Trennung beider Vorgänge. Kostet der Hausbau 150.000 Euro, das Grundstück 50.000 Euro, werden bei einer Vermengung beider Vorgänge bei 5 Prozent Steuersatz nicht 2.500 Euro fällig, sondern 10.000 Euro.

Die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

Vermieter müssen alle Einnahmen aus ihrer Immobilie versteuern, deswegen können sie auch alle Ausgaben dafür von der Steuer absetzen. Dazu gehören auch die Anschaffungskosten; das sind der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude und die Nebenkosten des Kaufs, unter anderem also die Grunderwerbsteuer. Je nach Alter des Gebäudes darf man die Anschaffungskosten über 40 oder 50 Jahre verteilt als Abschreibung geltend machen. Der Nachweis einer Restnutzungsdauer unter 40 Jahren bewirkt, dass man auf die entsprechend kürzere Zeit abschreiben kann.
Eigennutzer profitieren von dieser Möglichkeit nicht. Eine Möglichkeit bietet sich höchstens, wenn man nach dem Erwerb zunächst vermietet und später selbst einzieht.

Wer nur einen Teil seines Hauses bewohnt und einen anderen Teil vermietet, kann die Erwerbskosten immerhin anteilig steuerlich geltend machen. Dabei ist der Wert des vermieteten und des eigengenutzten Gebäudeteils zu ermitteln. Das Verhältnis beider Werte wird für die Abschreibung der Anschaffungskosten übernommen.

Sparen bei Erbschaft, Schenkung und Verkauf unter nahen Angehörigen

Da es schon die Erbschafts- und Schenkungssteuer gibt, wird in diesen Fällen zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung keine Grunderwerbsteuer erhoben. Bei einer Schenkung kann es sein, dass im Gegenzug dem Schenkenden ein Wohnrecht im Haus eingeräumt wird. Dies ist für die Grunderwerbsteuer nicht relevant, wohl aber, wenn Sach- oder Geldleistungen vereinbart sind. Deren Wert ist grunderwerbsteuerpflichtig.

Unter nahen Verwandten dürfen Immobilien ohne Grunderwerbsteuer verkauft werden. Dies gilt für Verwandte ersten Grades, also zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln oder Eheleuten, nicht aber unter Geschwistern. Durch einen Verkauf wird die Abschreibung der Anschaffungskosten von vorne begonnen, bei einer Erbschaft wird sie unverändert übernommen; das nutzen manche Angehörige, die als Käufer das Objekt später vermieten und die durch den Kauf nunmehr entstandenen Anschaffungskosten absetzen wollen.

Umgehen der Steuer für Profis

Eine Möglichkeit für fortgeschrittene Immobilieninvestoren ist der Handel mit Immobilien, die in eine GmbH eingegliedert sind. Der Käufer erwirbt dann nicht die Immobilie direkt, sondern die GmbH, und das ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Dies ist aber nur sinnvoll, wenn das Objekt schon in einer GmbH geführt wird, denn das Aufnehmen in die GmbH kostet wiederum die entsprechende Steuer – man verkauft dabei schließlich die Immobilie an die GmbH. Für Investoren mit wenigen Objekten ist dies bedingt interessant, da der Verwaltungsaufwand sehr hoch ist.

Sparen durch professionelle Hilfe

Ob bei der Grunderwerbsteuer oder in vielen anderen Belangen, beim komplexen Thema Immobilien gilt: Wer informiert ist, ist im Vorteil. Lesen Sie dazu auch die anderen Artikel auf unserer Website – siehe unter Wissen. Oft ergeben sich darüber hinaus erhebliche Vorteile, wenn man beim Fachmann nachfragt. Der Steuerberater kann in vielen Details der Gestaltung eines Immobilienerwerbs weiterhelfen, der Rechtsanwalt findet Fehler bei Formulierungen im Vertrag, sodass die vorher schon angesprochenen Gefahren und Fallen vermieden werden können. Der Verband Privater Bauherren (VPB) hat im Jahr 2012 Bauverträge untersucht und bei sehr vielen erhebliche Mängel gefunden, zum Schaden des künftigen Immobilienbesitzers. Eine Absicherung ist bei den hohen Beträgen, die im Immobilienbereich fließen, grundsätzlich eine gute Investition.