Juli 7, 2016

Die 5 populärsten Irrtümer beim Garagenkauf

Manchmal macht man einfach Fehler beim Verkauf. Man ärgert sich, dass man beispielsweise den Preis zu niedrig angesetzt hat. Oder dass das Herz noch so sehr an der “Sache” hing, dass die Preisvorstellung völlig überzogen war und man es nur schwer verkaufen konnte.

?Der schlimmste aller Fehler ist, sich keines solchen bewusst zu sein – Thomas Carlyle*

Was aber tun, wenn es sich um größere Verkäufe, wie z.B. Immobilien handelt?

Um Sie vor möglichen Schaden zu bewahren, möchten wir Ihnen hier die 5 größten Irrtümer beim Garagenkauf vorstellen:

5 populäre Irrtümer beim Garagenkauf

#1 Innenstadtlagen sind immer gut: Je weiter drinnen, desto teurer kann man die Garage zum Ankauf anbieten.

Leider falsch. In manchen Innenstadtlagen lassen sich Garagen oder Stellplätze fast gar nicht verkaufen, weil es kaum noch Wohnungseigentümer gibt, die hier welche brauchen könnten.

In größeren Innenstädten gibt es außerdem fast überall Parkhäuser und Tiefgaragen, also auch nur bedingt Mietinteresse. So eine Garage oder Stellplatz ist tatsächlich fast nur noch für einen Kapitalanleger geeignet, der damit Mieteinnahmen generieren will. Aber den muss man erst mal finden.

#2 Vergleichswerte: Ob Garagenpreise in der jeweiligen Gegend hoch oder niedrig anzusetzen sind, hängt proportional vom Preisspiegel für Immobilien ab und es gelten hier ähnliche Regeln.

Stimmt so leider auch nicht. Die qm-Verkaufspreise bei normalen Immobilien lassen sich über die Zahlen des örtlichen Gutachterausschusses relativ einfach miteinander vergleichen. Bei Garagen jedoch entscheidet die Mikro-Lage bzw. das Mikro-Umfeld sehr viel stärker über den real erzielbaren Verkaufswert. Dies kann so extrem sein, dass wenige hundert Meter weiter in eine bestimmte Richtung der Stellplatz nur noch die Hälfte Wert ist – oder sich eine Garage, z.B. am direkten Ortsrand, trotz hoher Grundstückspreise rundherum gar nicht verkaufen lässt, weil es hier in der Regel immer ausreichend öffentlichen Parkraum gibt.

#3 Preisermittlung in Auftrag geben: Ein Makler oder Sachverständiger für Immobilienbewertung kann bei der Preisfindung helfen und den Wert von Garagen oder Stellplätzen ziemlich genau bestimmen.

Das ist richtig. Unter Umständen rechnet sich das aber nicht. Ein vollständiges Wertgutachten nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist tatsächlich für einen Privatmann relativ teuer und für den Verkauf weniger Einzelobjekte daher eher ungeeignet. Auch der Makler wird nicht ganz umsonst arbeiten wollen und hat unter Umständen das gleiche Problem mit dem Objekt. Wenn ihm Vergleichswerte aus der unmittelbaren Nachbarschaft fehlen, kann er den marktgerechten Wert auch nur grob schätzen.

#4 Moderne Garagen kann man immer teuer verkaufen: TG-Stellplätze oder Garagen, vor allem in modernen Wohn- und Geschäftshäusern sind viel mehr wert als vergleichsweise ältere Garagen z.B. in einem Garagenhof.

Oft ist das Gegenteil der Fall. Die Bauordnung zwingt Projektentwickler bzw. Bauträger, wesentlich mehr Garagen und/ oder Stellplätze herzustellen, als für die Anzahl der verkaufbaren Wohnungen im Haus eigentlich nötig wären. Zum Ende des Wohnungsverkaufs bleiben dann immer einige “Restanten” übrig. Auch die haben natürlich, rein von den Herstellungskosten, einen Wert von bis zu 30.000 €.

Nur: Dieser Preis lässt sich für eine Garage nur erzielen, wenn der Wert in den Wohnungsverkauf mit eingerechnet wird. Der reale Marktwert von Restgaragen kann unter Umständen viel geringer sein, manchmal unter 50% der eigentlichen Herstellungskosten.

#5 Was lange währt, wird gut: Wer ausreichend Geduld hat, kann sich in das Thema einarbeiten und seine Garage im Web und in der Zeitung so lange bewerben, bis sie weggeht.

Vermutlich ja. Hier nach der Trial-and-Error – Methode* zu arbeiten ist aber vergleichbar mit dem Versuch, sich selber die Haare zu schneiden. Das kann natürlich gut gehen. Wenn es das aber nicht tut, muss man mit den Konsequenzen ziemlich lange klar kommen. Wenn der Verkauf also eher schnell gehen soll, weil Zeit oder Umstände drängen, ist es eventuell klüger, hier zunächst mit einem Experten zu sprechen.

*Trial and Error: Versuch und Irrtum ist eine heuristische Methode, Probleme zu lösen, bei der so lange zulässige Lösungsmöglichkeiten probiert werden, bis die gewünschte Lösung gefunden wird. Dabei wird oft bewusst auch die Möglichkeit von Fehlschlägen in Kauf genommen. In der Umgangssprache bezeichnet man diese Vorgehensweise als „Ausprobieren”.

*Wer war Thomas Carlyle?
1795 bis 1881 – Schottischer Essayist und Historiker, der im viktorianischen Großbritannien sehr einflussreich war. Er war besonders an der neueren deutschen Literatur interessiert und niemand mehr als Carlyle hat dazu beigetragen, ihre Kenntnis den Engländern zu vermitteln.